城市经济导报  本报记者 牛浩江

2007年画上句号，民乐园棚户区拆迁安置房建设项目也正在抓紧实施。

作为西安市首批实施的18个重点棚户区改造项目之一，　民乐园棚户区改造工程也是皇城复兴规划的重要组成。改造项目涉及解放路以东，尚勤路以西，东新街以北，东五路以南地区，总占地10.3公顷。

投资30亿元的民乐园地区整体改造工程旨在将民乐园建成“皇城核心区”，将民乐园范围内涉及到的所有街道都建成商业步行街。在这一计划中，解放路将“东山再起”。

在唐皇城复兴实施计划中，以“民乐园”为龙头，包括“民乐新都会”等项目，整体业态规划全面，集大众休闲、购物餐饮、娱乐、商务等综合性消费为一体，无疑会使解放路的盛名再起，与其他商圈形成多元布局。

商业＋文化＝乐园

项目仍在进行，而在三四年之后，民乐园地区将呈现何种面目？

项目有关负责人介绍，该地区将形成“三级”商业步行街的形态：一级步行街为“三横一纵”（三横为东二、三、四路，一纵为尚俭路）的“丰”字形，二级步行街为沿一级街区设立“口”字形，三级步行街则是在商业建筑之间架设空中桥廓。地面上是商业步行街，地下则是行车道和停车场，地下的停车场与地上的商业步行街通过电梯连接。

将民乐园改造建设项目放诸一个更大的背景下，是近年来西安为打造城市特色，建设古都魅力与现代人文交相辉映的国际大都市，持续深度挖掘历史文化资源优势，处理好保护古城风貌和推进现代化建设的关系，充分发挥西安走向世界最核心的优势，连续推出的一些西安城市建设的品牌项目。

“民乐园既不处于西安‘龙脉’位置，又不包含皇宫遗址，但它是民国以来形成的反映民生、体现民俗的特殊地区，具有浓厚的”移民文化“氛围”。

“民乐园的业态叫做购物中心，也就是SHOPPINGMALL，一站式购物场所。”西安市商贸局局长蒿芒喜说，“商业＋文化＝乐园”已然是民乐园的崛起公式。

“乐园”颇值期待

“乐园”崛起引人注目，而其中的潜在价值则更值期待。

在西安市各大商圈中，地价及租金最高的钟楼商圈租金高达800元-1000元/平方米；小寨商圈其次，黄金地段也接近或超过800元/平方米；以整体改造为特征的西大街商圈租金在600元-800元/平方米左右，相形之下，目前民乐园地区300元-500元/平方米的租金的确不高。

“民乐新都会的项目优势就是纯一楼商铺，且项目四面邻街，虽在城内，但是车位充足。虽然它离民生很近，但民乐做的是大众百货，商场的定位跟民生不产生冲突，反而相得益彰。”作为地产代理商，曹晓群曾参与运作包括小寨商圈等多个商业地产项目。

从曹晓群的分析来看，未来民乐园配套建设的幅度将大于其租金的增幅，具备一定的投资潜力。

然而，其他一些商业地产资深人士却有不同意见：骡马市里面的商铺及西大街商铺的价格在30000元/平方米左右，民乐新都会项目较之确实很低，但该人士认为商业地产每平方米售价超过2万元，其以后的经营将可能出现问题。

“总体上看，西安市的商铺总量是趋于饱和甚至供大于求的。”姚涌介绍说。

曹晓群预计，未来东大街、西大街和民乐园商圈的商业地产价格（一楼商铺）可能分别会是50000元、30000元和20000元，而另一组数据，10年预计租金则分别为30000元、12000元和20000元。

“如果真能达到这组数据，那民乐园的投资价值即刻闪现了。”姚涌显然不愿过多分析未来能够代表民乐园商圈的新都会项目价格因素，不过，西安市商贸局局长蒿芒喜一句话多少能给人们一些信心：“我个人认为，解放路的辉煌还会继续上升。”